Pour un local commercial, industriel ou artisanal, un simple retard ne suffit pas à expulser le locataire. En effet, la loi n° 49-16 protège le fonds de commerce. Elle fixe donc des conditions précises pour expulser un locataire défaillant sans lui verser d’indemnité d’éviction. Une erreur dans la mise en demeure ou dans le calcul des délais peut faire échouer toute l’action. Voici l’essentiel à savoir en cas de loyer impayé local commercial.

Loyer impayé local commercial : quand expulser sans indemnité ?

Selon l’article 8 de la loi 49-16, le bailleur ne doit aucune indemnité d’éviction lorsque deux conditions se cumulent :

• le locataire ne paie pas le loyer dans les 15 jours qui suivent la réception de la mise en demeure ;
• et le total des arriérés atteint au moins trois mois de loyer.

Par conséquent, avec moins de trois mois d’impayés, ce motif ne permet pas l’expulsion sans indemnité. Vous pouvez toutefois réclamer le paiement.

Loyer impayé local commercial : la mise en demeure

Ensuite, l’article 26 oblige le bailleur qui veut mettre fin au bail à adresser au locataire une mise en demeure. Celle-ci doit obligatoirement indiquer le motif et accorder un délai pour quitter les lieux. En cas de retard de paiement, ce délai est de 15 jours. Par ailleurs, la réception de la mise en demeure ne met pas fin au bail. Il faut en effet un jugement qui valide la mise en demeure et ordonne l’expulsion (article 27).

Une ou deux mises en demeure ?

La combinaison des articles 8 et 26 divise les tribunaux. Certains exigent deux actes distincts : un premier pour payer (15 jours), puis un second pour quitter les lieux (15 jours). D’autres admettent au contraire un seul acte contenant les deux délais. Ainsi, pour éviter un rejet, il faut rédiger la mise en demeure avec soin, selon la position du tribunal compétent.

Loyer impayé local commercial : la procédure en pratique

1. Vérifier les conditions : bail, montant du loyer et au moins trois mois d’arriérés.
2. Rédiger et faire notifier la mise en demeure par un commissaire de justice, avec le motif, les sommes et les délais.
3. Attendre l’expiration du délai sans paiement.
4. Saisir le tribunal compétent pour valider la mise en demeure, ordonner l’expulsion et condamner au paiement des arriérés.
5. Exécuter le jugement une fois qu’il devient exécutoire.

La clause résolutoire et le juge des référés

Si le bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement, la loi permet, dans certains cas, de saisir le juge des référés. Celui-ci constate alors l’acquisition de la clause et ordonne l’expulsion, après une mise en demeure restée sans effet. Cette voie va plus vite. C’est pourquoi il vaut mieux prévoir cette clause, bien rédigée, dès la signature du bail.

Loyer impayé local commercial : récupérer les sommes sans expulser

À l’inverse, si le bailleur veut seulement récupérer l’argent et garder son locataire, il peut suivre la procédure de recouvrement des loyers : sommation de payer, puis validation et ordonnance de paiement. Ses dispositions restent applicables aux locaux commerciaux.

Conseils au commerçant locataire

• Payer dans les 15 jours de la mise en demeure écarte le cas de retard prévu à l’article 8.
• Si vous contestez les montants, gardez vos reçus et contestez par les voies légales.
• Une expulsion pour retard vous fait perdre l’indemnité liée au fonds de commerce, une perte souvent bien supérieure aux loyers dus.

Pour un logement, les règles diffèrent : consultez notre guide sur l’expulsion d’un locataire pour loyer impayé (loi 67-12).

Questions fréquentes

Loyer impayé local commercial depuis deux mois : puis-je expulser ?

Pas sur le fondement de l’article 8 sans indemnité. En revanche, vous pouvez réclamer le paiement et agir si le retard atteint trois mois.

Le locataire paie après le délai de 15 jours : que se passe-t-il ?

En principe, le retard existe dès l’expiration du délai. Cependant, le tribunal apprécie l’effet d’un paiement tardif selon le dossier et sa jurisprudence.

Qui supporte les frais ?

Le bailleur peut demander que le locataire défaillant supporte les dépens, et le tribunal tranche.

Source officielle : texte de la loi n° 49-16 sur le portail Adala.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne remplace pas une consultation adaptée à votre dossier.