عدم أداء واجبات الكراء من أكثر النزاعات انتشارا بين المكرين والمكترين في المغرب. وكثيرا ما يرتكب المكري أخطاء تُضعف موقفه، مثل قطع الماء أو تغيير الأقفال، أو يسلك مسطرة غير مناسبة فيضيع شهورا. القانون رقم 67.12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني وضع مساطر واضحة وسريعة نسبيا لاستيفاء الكراء والإفراغ. في هذا المقال نشرحها خطوة بخطوة. وفيما يلي شرح مسطرة الإفراغ لعدم أداء الكراء في السكن خطوة بخطوة.
يشترط القانون 67.12 إبرام عقد الكراء بمحرر كتابي ثابت التاريخ. والمساطر السريعة لاستيفاء الكراء تتطلب الإدلاء بعقد كراء مكتوب أو حكم نهائي يحدد السومة الكرائية. إذا لم يكن هناك عقد مكتوب، يبقى اللجوء إلى القضاء ممكنا لكن بمسطرة عادية لإثبات العلاقة الكرائية أولا.
هذه المسطرة هدفها الحصول بسرعة على سند تنفيذي بالمبالغ المتخلفة:
يمكن بعد ذلك تنفيذ الأمر بالحجز على أموال المكتري لاستيفاء الدين.
تسمح المادة 56 للمكري بأن يطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري دون الحاجة إلى توجيه إشعار بالإفراغ، وذلك في حالات محددة، من بينها عدم أداء الوجيبة الكرائية التي حل أجلها رغم توصل المكتري بإنذار الأداء.
والميزة المهمة هنا أن الحكم بالإفراغ يكون مشمولا بالنفاذ المعجل إذا لم يمتثل المكتري للأمر بالأداء المصادق عليه، كما تجيز المادة 72 للمحكمة شمول أحكام الإفراغ للتماطل بالنفاذ المعجل. وهذا يختصر وقتا طويلا مقارنة بانتظار المراحل الاستئنافية.
يمكن للمكري أيضا، وفق المادتين 45 و46، أن يوجه إشعارا بالإفراغ مبنيا على سبب جدي ومشروع كالتماطل في الأداء، مع منح المكتري أجلا لا يقل عن شهرين من تاريخ التوصل، ثم اللجوء إلى المحكمة للمصادقة. هذه المسطرة أطول، لذلك يُفضَّل غالبا الجمع بين مسطرة الأمر بالأداء ودعوى الفسخ حسب وضعية الملف.
إذا كنت مكتريا وتلقيت إنذارا بالأداء، فإن الأداء داخل الأجل الممنوح يجنبك في الغالب دعوى الإفراغ للتماطل. وإذا كان لديك نزاع مع المكري (أشغال ضرورية لم ينجزها، مبالغ مؤداة دون توصيل)، فيجب إثارته بالوسائل القانونية وليس بالامتناع التلقائي عن الأداء.
وإذا كان المكري يطالب بالإفراغ بسبب أشغال قمت بها داخل المسكن، فاطلع على مقالنا حول تغيير معالم المحل المكترى كسبب للإفراغ. أما إذا كان المحل تجاريا، فالقانون المطبق مختلف؛ راجع إفراغ المحل التجاري لعدم أداء الكراء.
في السكن، يرتبط الأمر بعدم أداء الكراء الحال رغم التوصل بإنذار الأداء وانقضاء الأجل الممنوح، وليس بعدد معين من الأشهر كما هو الحال في الكراء التجاري.
نعم، يمكن الجمع بين المطالبة بالمبالغ المتخلفة وفسخ العقد والإفراغ، مع التعويض عن التماطل عند الاقتضاء.
يطبق على أكرية المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، مؤثثة أو غير مؤثثة، التي تفوق مدتها ثلاثين يوما.
للاطلاع على المرجع الرسمي: نص القانون رقم 67.12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى على بوابة عدالة التابعة لوزارة العدل.
هذا المقال ذو طابع إخباري عام ولا يغني عن استشارة قانونية تراعي تفاصيل كل ملف.
