في المحلات التجارية والصناعية والحرفية، لا يكفي أن يتأخر المكتري في الأداء حتى يُطرد. فالقانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي يحمي الأصل التجاري، ويضع شروطا دقيقة لإفراغ المكتري المتماطل دون أداء تعويض. أي خطأ في الإنذار أو في احتساب الآجال قد يؤدي إلى رفض الدعوى. إليك ما يجب معرفته. إليك شروط إفراغ المحل التجاري بسبب التماطل في الأداء.
تنص المادة 8 من القانون 49.16 على أن المكري لا يلزم بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ إذا:
إذن الشرطان متلازمان: إذا كان المتخلد أقل من ثلاثة أشهر، فلا يمكن الاستناد إلى هذه الحالة للإفراغ دون تعويض، وإن كان يمكن المطالبة بالأداء.
تفرض المادة 26 على المكري الراغب في إنهاء العلاقة الكرائية توجيه إنذار للمكتري يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده، ومنحه أجلا للإفراغ. وفي حالة التماطل، يكون الأجل 15 يوما. ولا ينتهي عقد الكراء بمجرد التوصل بالإنذار، بل بصدور حكم يقضي بالمصادقة على الإنذار والإفراغ (المادة 27).
أثار الجمع بين المادتين 8 و26 خلافا في العمل القضائي: هل يجب توجيه إنذار أول بالأداء (15 يوما) ثم إنذار ثان بالإفراغ (15 يوما)، أم يكفي إنذار واحد يتضمن الأجلين معا؟ اتجهت محاكم كثيرة إلى قبول إنذار واحد يتضمن أجلا للأداء وأجلا للإفراغ، بينما اشترطت محاكم أخرى إنذارين مستقلين. لتفادي أي رفض، يجب صياغة الإنذار بعناية وفق التوجه السائد لدى المحكمة المختصة.
إذا تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا ينص على الفسخ التلقائي عند عدم الأداء، فإن القانون يتيح في حالات معينة اللجوء إلى قاضي المستعجلات لمعاينة تحقق الشرط والأمر بالإفراغ، بعد إنذار المكتري وانقضاء الأجل دون أداء. وهي مسطرة أسرع، لذلك يُنصح بإدراج هذا الشرط بصياغة دقيقة عند تحرير العقد.
إذا كان هدف المكري هو الحصول على المبالغ مع الإبقاء على المكتري، يمكن سلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية (الإنذار بالأداء ثم المصادقة والأمر بالأداء) التي ما زالت مقتضياتها سارية بالنسبة للمحلات التجارية.
للكراء السكني، القواعد مختلفة؛ اطلع على الإفراغ لعدم أداء الكراء في السكن (القانون 67.12).
لا يمكن الاستناد إلى حالة التماطل المنصوص عليها في المادة 8 للإفراغ دون تعويض، لكن يمكن المطالبة بالأداء وانتظار اكتمال الشرط إن استمر التماطل.
الأصل أن التماطل يتحقق بانقضاء الأجل دون أداء، وتقدر المحكمة أثر الأداء المتأخر حسب ظروف الملف والتوجه القضائي.
يمكن للمكري المطالبة بتحميل المكتري المتماطل الصائر، وتبت المحكمة في ذلك.
للاطلاع على المرجع الرسمي: نص القانون رقم 49.16 المتعلق بالكراء التجاري على بوابة عدالة التابعة لوزارة العدل.
هذا المقال ذو طابع إخباري عام ولا يغني عن استشارة قانونية تراعي تفاصيل كل ملف.
