هدم جدار، إضافة غرفة فوق السطح، تحويل المطبخ إلى محل، أو فتح باب جديد على الشارع… كثير من المكترين يقومون بأشغال داخل المسكن المكترى معتقدين أنها تحسينات لا تضر أحدا. لكن القانون ينظر إلى الأمر بشكل مختلف: تغيير معالم المحل المكترى دون موافقة المالك قد يكون سببا لفسخ العقد والإفراغ. فما هي حدود ما يجوز للمكتري القيام به؟
تغيير معالم المحل المكترى: لا تغيير دون موافقة كتابية
تنص المادة 15 من القانون 67.12 على أنه لا يحق للمكتري إدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافقة كتابية من المكري. وإذا قام المكتري بتغييرات دون هذه الموافقة، فللمكري الخيار بين:
مطالبة المكتري بـإرجاع المحل إلى حالته الأصلية عند الإفراغ؛
أو الاحتفاظ بالتغييرات دون أداء أي تعويض للمكتري عن مصاريفها.
متى يصبح تغيير معالم المحل المكترى سببا للإفراغ؟
تسمح المادة 56 للمكري بأن يطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري دون توجيه إشعار بالإفراغ، في حالات من بينها إدخال تغييرات على المحل المكترى بدون موافقة أو إذن المكري. وهي مسطرة مباشرة لا تتطلب أجل الشهرين المطبق في الإشعار العادي بالإفراغ.
ما الذي يعتبر « تغييرا للمعالم »؟
تقدر المحكمة ذلك حسب كل حالة، لكن من الأمثلة التي تُعتبر عادة تغييرات جوهرية:
هدم جدران أو إحداث فتحات أو أبواب جديدة.
البناء فوق السطح أو إضافة ملحقات.
تغيير توزيع الغرف أو دمجها.
تحويل المسكن أو جزء منه إلى محل تجاري أو مهني.
المس بالتجهيزات الأساسية (قنوات الماء، الكهرباء، الغاز) بشكل يغير طبيعتها.
ما الذي لا يعتبر عادة تغييرا للمعالم؟
الصباغة والتزيين البسيط.
أشغال الصيانة الاعتيادية والإصلاحات البسيطة.
تركيب أثاث أو تجهيزات قابلة للإزالة دون ضرر.
كيف يُثبت تغيير معالم المحل المكترى؟
الإثبات عنصر حاسم في هذه الدعاوى. ومن أهم الوسائل:
البيان الوصفي لحالة المحل المحرر عند التسليم، الذي يفرضه القانون 67.12، ويسمح بالمقارنة بين الحالة السابقة واللاحقة.
محضر معاينة ينجزه مفوض قضائي بإذن من المحكمة.
خبرة تقنية تأمر بها المحكمة لتحديد طبيعة الأشغال وتاريخها وأثرها على البناية.
الصور والتصاميم والوثائق الإدارية (رخص البناء).
دفوع المكتري في دعوى تغيير معالم المحل المكترى
إذا تلقيت دعوى إفراغ بسبب تغيير المعالم، فمن الدفوع الممكنة:
وجود موافقة كتابية من المكري، أو اتفاق مكتوب على الأشغال وفق المادة 6 من القانون 67.12 (الأشغال التي يقوم بها المكتري وخصم مصاريفها).
أن الأشغال لا ترقى إلى تغيير المعالم بل هي صيانة أو إصلاحات ضرورية.
أن التغييرات كانت موجودة قبل الكراء أو أنجزها المكري نفسه.
عدم كفاية الإثبات المقدم من المكري.
نصائح عملية قبل القيام بأي أشغال
اطلب الموافقة كتابة وحدد فيها طبيعة الأشغال ومن يتحمل كلفتها.
احرص على تحرير البيان الوصفي عند تسلم المحل.
تحقق من ضرورة الحصول على رخصة من الجماعة بالنسبة للأشغال الكبرى.
بالنسبة للمكري: وثق كل تغيير تلاحظه وتحرك مبكرا بدل انتظار سنوات.
وفي حالة النزاع حول عدم الأداء، اطلع على مقالنا حول الإفراغ لعدم أداء الكراء في السكن. أما المحلات التجارية فتخضع للقانون 49.16 الذي يتضمن مقتضيات خاصة به.
أسئلة شائعة حول تغيير معالم المحل المكترى
المالك وافق شفويا على الأشغال، هل يكفي ذلك؟
القانون يشترط الموافقة الكتابية، والموافقة الشفوية صعبة الإثبات. لكن يمكن أحيانا إثبات العلم والقبول بقرائن أخرى (رسائل، شهود)، وتبقى السلطة التقديرية للمحكمة.
هل يحق لي استرجاع مصاريف التحسينات عند الإفراغ؟
إذا لم تكن هناك موافقة كتابية، يمكن للمكري الاحتفاظ بالتحسينات دون تعويض. أما إذا وُجد اتفاق مكتوب، فيطبق ما تم الاتفاق عليه.
هل يمكن للمكري المطالبة بالتعويض إضافة إلى الإفراغ؟
نعم، يمكنه المطالبة بإرجاع الحالة أو بالتعويض عن الأضرار اللاحقة بالمحل حسب الحالة.
